Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. icon

Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08.



НазваниеФормирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08.
страница3/4
ТУЛЬЕВА Екатерина Владимировна
Дата конвертации27.07.2012
Размер434,06 Kb.
ТипАвтореферат диссертации
скачать >>>
1   2   3   4
Рис. 3. Выделение проектов на каждом временном этапе,
приносящих наибольшуюприбыль


Проводятся вертикальные прямые w через точки t = 1, 2, … T. Точка пересечения прямой, соответствующей каждому отдельному проекту, с временной прямой w, соответствует ЧДДсуб. прог, который принесет данный проект, просуществовав внутри интервала T в течение времени w. При последовательном рассмотрении сечения определяется оптимальный проект, ЧДДсуб. прог для которого выше нулевой отметки и при этом выполняется условие ограничения ресурса: R ? ?Cpj. В результате получено некое множество проектов К, которое будет реализовываться. Из этого следует несколько выводов:

  1. Если /N/ = T, то N есть искомое множество реализуемых проектов, т. е. ни один из «отсеянных» проектов не может быть включен в N, при этом увеличивая ЧДДсуб. прог .

  2. Пусть k – номер периода, по окончании которого реализуется проект 1; k + T – номер периода, по окончании которого реализуется проект 2. Тогда если E2 > E1, то при замене местами проектов 1 и 2 (т. е. k будет соответствовать проекту 2, k + T – проекту 1) ЧДДсуб. прог возрастет, а при обратной перестановке – упадет.

  3. Ресурсное ограничение можно изобразить как прямую, параллельную оси времени и выходящую в начальный момент из точки R. Далее при выборе j-го проекта перед следующим шагом она поднимается на Cj. Все проекты, начало соответствующих прямых которых находятся ниже получившейся прямой, выходят за рамки ресурсного ограничения. В случае применения механизма самофинансирования прямая ресурсного ограничения будет, напротив, опускаться на величину, равную конечному эффекту выбранного проекта.


2. На основе анализа нормативно-правовой базы строительства и градостроительного проектирования, обоснования прогноза автомобилизации и сценариев развития городского и регионального автопарка, разработаны и внесены изменения в базу «Региональных нормативов планировки территории г. Санкт-Петербурга». Это позволит оптимизировать объёмы строительства различающихся по уровню капитальных вложений конструктивных типов сооружений многоэтажных автостоянок.

В нормативно-правовой базе для определения минимальной ёмкости автостоянок при объектах жилищного, общественно-делового и др. назначения закладывается расчётный показатель уровня автомобилизации (количество автомашин, приходящееся на 1000 жителей города). В действующих на момент исследования нормативах хранение легкового автотранспорта обеспечивается с учетом общей автомобилизации 350 машин на 1000 жителей на расчетный период до 2015 года; следовательно, количество личного автотранспорта учитывается на уровне 302 автомашины на 1000 жителей. Сделан вывод о том, что этот показатель фактически достигнут уже в начале 2008 года, а к 2015 году уровень автомобилизации составит 467 автомашин на 1000 жителей (включая 406 единиц индивидуального легкового автотранспорта на 1000 жителей).

На основе прогноза динамики автомобилизации и сценариев развития городского и регионального автопарка (рис. 4) определена потребность в парковочных местах для Санкт-Петербурга на расчётный период до 2025 года.



Рис. 4. Расчёт потребности в строительстве парковочных мест
для индивидуальных легковых автомашин

Чтобы лучше оценить динамику развития автомобилизации в долгосрочном периоде после 2015 года, построена диаграмма (рис. 5) и логарифмическая линия тренда, которая описывается формулой (4).


Y = 146,8 ln(x) + 63,95 (4)


где RІ = 0,845 – значение достоверности аппроксимации.



Рис. 5. Расчёт уровня автомобилизации


На рис. 6 показана структура автопарка Санкт-Петербурга (на 01.01.2009) по маркам автомашин для использования при строительстве парковочных мест в зависимости от марок автомашин и их стоимости. Она позволяет приблизительно определить потребность в объёмах строительства различающихся по уровню капитальных вложений конструктивных типов сооружений многоэтажных автостоянок, в которых соответственно будет варьироваться арендная плата за хранение автомашин.

Рис. 6. Структура автопарка Санкт-Петербурга по маркам автомашин

Выполнен расчёт перспективной требуемой ёмкости автостоянок для строительства в составе ПК Санкт-Петербурга. Распределение показателей по районам приводит к выводу о целесообразности использования в центре города инновационных конструктивных решений, применяемых при строительстве многоуровневых паркингов в европейских городах и позволяющих экономить городские территории за счёт повышения эффективности использования рабочих площадей многоуровневых автостоянок.

Заложенную в ПЗЗ норму расчёта минимального количества машино-мест для многоквартирных домов (табл. 2. [23]) автор считает не соответствующей реальной потребности и рассматривает её в отношении к данным проектных деклараций о строительстве жилых домов, которые сведены в модель квартирографии (рис. 7).

Таблица 2

Минимальное количество машино-мест

для хранения индивидуального автотранспорта


Вид использования

Минимальное количество машино-мест

Многоквартирные дома

1 на 80 кв. м общей площади жилья

Гостиницы категорий 4 и 5 звёзд

13 на 100 гостиничных мест

Гостиницы иных категорий

9 на 100 гостиничных мест

Объекты обслуживающей, административной, общественной, производственной деятельности

1 на 5 работников в максим. смену, а также 1 на 10 единовременных посетителей при их максимальном количестве





Рис. 7. Структура квартирографии

в зависимости от размера общей площади квартиры


Расчёт квартирографии приводит к следующему выводу: наибольшая доля вводимых квартир, которая составляет 53%, – это однокомнатные площадью от 38 до 50 кв. м.; 21% –двухкомнатные площадью от 58 до 80 кв. м.

Квартиры площадью менее 80 кв. м не учтены в ПЗЗ. Следовательно, применение ПЗЗ при градостроительных расчётах оставит необеспеченной местами для парковки индивидуальных легковых автомашин большую часть квартир (74%), что усугубит городскую проблему дефицита машино-мест. Лишь каждая 4-я квартира будет иметь 1 место для парковки. Несоответствие нормы строительства 1 машино-места на 80 кв. м общей площади с учётом квартирографии строящихся и проектируемых жилых домов в Санкт-Петербурге показано на рис. 7, построенном по данным проектных деклараций строительного холдинга ЛенСпецСму о строительстве жилых многоквартирных домов.

При внесении изменений в транспортный раздел проекта «Региональных нормативов планировки территории г. Санкт-Петербурга», извлечение из которого приведено в табл. 3 [146], автор обосновывает необходимость корректировки перспективной расчётной нормы автомобилизации в размере 500 автомашин на 1000 жителей на расчётный срок до 2025 года. Учёт такого уровня автомобилизации позволит рассчитывать ёмкость автостоянок при объектах жилого, общественно-делового и других назначений в соответствии с актуальной потребностью в парковочных местах. Выработаны и другие замечания в части размещения наземных многоэтажных автостоянок и параметров застройки.

Таблица 3

Расчетные показатели для проектирования улично-дорожной сети и её элементов


Показатель

Значение

Плотность улично-дорожной сети в Санкт-Петербурге в целом, км/кв. км

4,0-5,5

Количество легковых автомобилей на 1000 жителей, ед.

350

Количество грузовых и специальных автомобилей на 1000 жителей, ед.

15–20


3. По результатам исследования опыта строительства многоэтажных автостоянок в крупных городах, разработаны критерии выбора проектов их строительства, учитывающие особенности градостроительных условий г. Санкт-Петербурга. Применение данных критериев будет способствовать гармонизации городской среды путём строительства многоэтажных автоматизированных автостоянок на участках лакун.

При освоении подземного пространства в грунтовых условиях Санкт-Петербурга наиболее приемлема технология «стена в грунте» (Jet grouting). Себестоимость проектирования и строительства 1 кв. м подземного сооружения достаточно высока – $1500, а 1 машино-места – $45000. В диссертации исследована альтернативная подземному освоению возможность строительства наземных автоматизированных многоэтажных автостоянок (паркингов) высокой ёмкости за счёт внедрения новых технологий повышения эффективности использования рабочих площадей и предложено использовать свободные земельные участки (лакуны) в центре города под строительство автоматизированных многоэтажных автостоянок.

Для применения в градостроительных условиях Санкт-Петербурга автор выделил два наиболее рациональных варианта компании «WAP Wohr Automatikparksysteme GmbH & Co. KG»: Parksafe 580 и Parksafe 583 (парксейфы) и Multiparker 750 (мультипаркер). Основным критерием выбора являлась возможность максимального размещения машино-мест на минимальном пятне застройки при ограничении конструкции многоэтажной автостоянки по высоте в соответствии с действующей редакцией Схемы зон высотного регулирования на территории Санкт-Петербурга, где для зон градостроительного регулирования № 3 и 4 устанавливается предельная высота карниза зданий по уличному фронту застройки 23 и 28 м.

4. Обоснованы методические предложения по определению состава и группировки инвестиционных затрат на основных этапах жизненного цикла инвестиционно - строительного проекта, учитывающие социально-экономические аспекты финансирования проектов капитального строительства локальных парковочных систем.

Выполнен расчёт реализации проекта девелопмента локальной парковочно-пространственной системы на территории площадью 2 га. В рамках инвестиционного предложения предлагается разместить на участке наземную многоэтажную автостоянку и станцию техобслуживания автомобилей. Составлены сводная смета и финансовый план (табл. 4, 5 и рис. 8).

Рассмотрены два варианта осуществления проекта в зависимости от схем продажи площадей:

  • вариант 1: предусматривает приоритет продажи парковочных площадей,100% которых продаётся в собственность; при этом в финансовом плане учитывается, что ещё не купленные машино-места временно сдаются в аренду по 2500 руб. /мес. (уровень ставки снижен в маркетинговых целях для обеспечения максимальной заполняемости наземной многоэтажной автостоянки в короткие сроки);

  • вариант 2 предусматривает 51% парковочных площадей для передачи в аренду, а 49% оставшихся площадей продаётся в собственность.


Таблица 4


Удельные показатели стоимости строительства объектов по проекту


Показатель

Значение

Сумма сметного расчёта стоимости строительства наземной многоэтажной автостоянки, руб.

368581778

Стоимость строительства 1 кв. м рабочей площади, руб.:

26855

Стоимость строительства 1машино-места:

руб.

у. е.


402822

9368

Сумма сметного расчёта стоимости строительства СТО, руб.

132487704

Стоимость строительства 1 кв. м общей площади (= рабочей площади), руб.

45156


Таблица 5


Основные показатели девелопмента парковочно-пространственной системы


Показатель

Значение

вариант 1

вариант 2

Расчётный период 2009–2014 гг.

6

Выручка от реализации (без НДС), руб.

1141002070

915716748

Прибыль до налога, процентов и амортизации, руб.

774248520

496317436

Прибыль до налога и процентов по кредитам, руб.

770984006

496152964

Чистая прибыль, руб.

549289091

340392432

Инвестиции в постоянные активы, руб.

-501072579

-501072579

Инвестиции в чистый оборотный капитал, руб.

1704740

3177590

Ставка сравнения (дисконтирования)

20%

ЧДД, руб.

30251863

-107441489

внутренняя норма доходности (IRR), %

26

-1,7

Дисконтированный срок окупаемости, год

3,07

12,5

Привлечение кредитов, руб.

501069330

501069330

Погашение задолженности, руб.

-680162655

-680162655

Выплаты процентов по кредитам, руб.

90900122

90900122




а) б)


Рис. 8. Окупаемость проекта

а – по варианту 1, б – по варианту 2


Сформулированы предложения по использованию инструментов предоставления налоговых льгот и преференций по арендной плате за земельные участки для снижения себестоимости строительства наземных многоэтажных автостоянок и обеспечения функционирования механизма компенсации владельцам ликвидируемых плоскостных боксовых гаражей (табл. 6, 7 и 8).


Таблица 6

Расчёт средневзвешенной цены продажи

1 машино-места с учётом налоговых льгот


Бюджет

Удельный показатель налоговой суммы в расчёте

на 1 машино-место, руб.

Вес налоговой суммы в начальной цене продажи* 1 машино-места, %

Цена продажи 1 машино-места за счёт налоговых льгот

руб.

у. е.

Территориальный

150243

19

624757

13883

Федеральный

263649

34

511351

11363

Федеральный

+ территориальный

413892

53

361108

8025

Примечание: цена продажи 1 машино-места без учёта льгот 775 000 руб.

Таблица 7


Расчёт средневзвешенной цены продажи 1 машино-места

с учётом показателей реализации преференций по арендной плате за земельный участок


Сумма арендной платы на инвестиционных условиях на срок проектирования и строительства наземной многоэтажного автостоянки, руб.

Удельный показатель арендной платы земельного участка в расчёте на одно машино-место, руб.

Вес арендной платы земельного участка в цене продажи *
1 машино-места, %

Цена продажи 1 машино-места
за счёт преференций
по арендной плате за земельный участок

руб.

у. е.

21276000

30179

4

744821

16552

Примечание: цена продажи 1 машино-места без учёта льгот 775 000 руб.

Таблица 8


Софинансирование проекта девелопмента парковочно-пространственной системы с учётом социально-экономических целей


Налоговая сумма территориального бюджета в
расчёте на 1 машино-место, руб.

Арендная плата за земельный участок
в расчёте на 1 машино-место, руб.

Удельный

показатель налоговой суммы (территориальный бюджет) и арендной платы в расчёте на 1 машино-место, руб.

Вес налоговой суммы (территориальный бюджет) и арендной платы в цене продажи 1 машино-места, %

Цена продажи 1 машино-места за счёт льгот по налогам (территориальный бюджет) и преференций по арендной плате

руб.

у. е.

150243

30179

180422

23

594578

13000


5. Определены направления эффективного использования территориальных и финансовых ресурсов по размещению жилых, общественно-деловых и социально-культурных объектов, многоэтажных автостоянок. Это обеспечит повышение качества градостроительного планирования территорий г. Санкт-Петербурга, занятых плоскостными боксовыми гаражами.

Рассмотрена территория площадью более 15 га, которая в настоящее время занята плоскостными боксовыми гаражами, а согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга должна быть использована под жилую и общественно-деловую функцию. Автором предложено после сноса плоскостных гаражей и осуществления компенсационных мероприятий комплексное освоение рассматриваемой территории с размещением жилых, общественно-деловых, объектов соцкультбыта, а также многоэтажных автостоянок. Это представлено в табл. 9 и 10.

Реализация проекта обеспечит ввод около 2250 квартир, создав жильё для 4500 человек; при этом на 1 квартиру предусматривается 2,2 машино-места в многоэтажных автостоянках.


Таблица 9

1   2   3   4




Нажми чтобы узнать.

Похожие:

Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconФормирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08.
...
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconЭкологические проблемы урбанизированных территорий на примере города Санкт-Петербурга
Тема: «Экологические проблемы урбанизированных территорий на примере города Санкт-Петербурга»
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconФормирование плана строительства социального жилья санкт-петербурга 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)
...
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconФормирование плана строительства социального жилья санкт-петербурга 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)
...
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconИпотека Санкт-Петербурга
Санкт-Петербурга предлагает все новые программы кредитования. Объемы строительства также увеличиваются, а значит все идет к тому,...
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconЭкологические проблемы урбанизированных территорий на примере города Санкт-Петербурга

Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconЭкологические проблемы урбанизированных территорий на примере города Санкт-Петербурга

Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconПрограмма семинара «Города Европы и идея Большого Санкт-Петербурга» 11 октября 15. 00 Лекция "Устойчивое Развитие Санкт-Петербурга"

Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconНазвание работы: «Пригороды Санкт-Петербурга»
Работа посвящена пригородам Санкт-Петербурга. В ней представлены фрагменты видеофильмов, фотографии и краткое описание красот каждого...
Формирование стратегии повышения эффективности организации строительства парковочного комплекса крупного города (на примере Санкт-Петербурга) 08. iconСеминар на тему "Развитие города Санкт-Петербурга: устойчивая альтернатива"
Развитие города Санкт-Петербурга: устойчивая альтернатива. В программе семинара лекции и встречи итальянских и русских профессоров...
Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©rushkolnik.ru 2000-2015
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы