Правовой режим недвижимых вещей icon

Правовой режим недвижимых вещей



НазваниеПравовой режим недвижимых вещей
Дата конвертации12.08.2012
Размер373.86 Kb.
ТипРеферат
Правовой режим недвижимых вещей


Ю Р И Д И Ч Е С К И Й И Н С Т И Т У Т М В Д Р О С С И И ТУЛЬСКИЙ ФИЛЛИАЛ КАФЕДРА ГРАЖДАНСКО – ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН К У Р С О В А Я Р А Б О Т А По курсу Гражданское право Тема № 21 “Гражданско - правовой режим недвижимого имущества” Выполнил: Курсант 2 го курса 0-21 учебной группы рядовой милиции Гордеев Игорь Витальевич Т У Л А – 2 0 0 2 П Л А Н Введение1. Понятие и виды недвижимого имущества2. Понятие правового режима недвижимого имущества3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Заключение Список используемой литературы Введение В современном обществе очень часто употребляется термин недвижимость,но мало кто знает, что в действительности за ним скрывается. Частонедвижимость ассоциируется лишь, с какими–то постройками, квартирами,гаражами и на этом заканчивается. До недавнего времени, я тоже относился ктакой категории лиц, и выбор этой темы обусловлен, прежде всего, желаниемузнать как можно больше о таком виде имущества как недвижимость. Итак, целью своей работы я ставлю: Во–первых, узнать, что скрывается за термином недвижимое имущество[1] икаковы его признаки; Во-вторых, выяснить, какие виды имущества входят в понятие недвижимогоимущества; В-третьих, уяснить, гражданско-правовой режим недвижимого имущества иего особенности; В-четвёртых, установить, как совершаются сделки с недвижимостью, и чемони должны сопровождаться. Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играетдалеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не толькосовременного, особенности этого вида имущества выделялись ещё законом XIIтаблиц в древнем Риме), поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, чтотакое недвижимость и какие правовые действия в отношении неё возможно инеобходимо совершать.1. Понятие и виды недвижимого имущества По ГКРФ[2] все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые.Согласно ст. 130 ГКРФ: “К недвижимым вещам (недвижимое имущество,недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленныеводные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, втом числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты[3].” Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ:”предприятие в целом как имущественный комплекс признаётсянедвижимостью[4].” Такое определение недвижимого имущества дано в кодексе. Вот, что говорит о недвижимости профессор Витрянский: “Исходя из закона(ГКРФ), основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочнаясвязь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующегообъекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако указанные признакиприсущи не всем объектам недвижимости.
К числу таких объектов недвижимостиотносятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названыв ГКРФ и являются самостоятельными основными объектами недвижимости[5].” Итак исходя из ст. 130 ГКРФ объектами недвижимости законодательназывает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты,Леса и другие многолетние насаждения, здания и сооружения, воздушные иморские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также исходяиз ст. 132 ГКРФ недвижимым имуществом признаётся “предприятие в целом какимущественный комплекс[6].” Кодекс позволяет отнести к недвижимым вещам и иные виды вещей. Закон РФ"Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 в ст.1перечисляет те вещи, которые являются недвижимостью в жилищной сфере:земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома, приусадебныехозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития,а также жилые дома, квартиры иные жилые помещения. Также исходя из федерального закона “О товариществах собственниковжилья" от 15 июня 1996 г. к недвижимым вещам относится кондоминиум, этопонятие определяется в законе как “единый комплекс недвижимого имущества,включающий земельный участок в установленных границах и расположенное нанем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части,предназначенные для жилых или иных целей (помещения)[7]...” Приступим к характеристике каждого вида в отдельности. Земельные участки. Профессор Витрянский отмечает: “Земельные участкиотносятся к тем объектам недвижимости, в отношении которыхзаконодательством могут быть установлены ограничения на участие вимущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в тоймере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природныхресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовымиактами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельныхучастков.[8]” Пожалуй, это обусловлено исторически, вопрос о земле всегда был“больным” для России. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообщене могло быть и речи (я имею ввиду советские времена). “Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. No. 301 "Опродаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизациигосударственных и муниципальных предприятий"[9] гражданам и юридическимлицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальныхпредприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектовэтих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их всобственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельныеучастки, предоставленные гражданам и их объединениям дляпредпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им всобственность[10].” В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "Оправе граждан Российской Федерации на получение в частную собственность ина продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачногохозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства"[11]предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах,поселках и сельской местности земельных участков для ведения личногоподсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищногостроительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственныепостройки. Таким образом можно говорить о том что по действующему законодательствуземля может передаваться в собственность, но только под определённые целиперечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимоупомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроэкт оземельной реформе, согласно которому земля будет передаваться всобственность субъектам гражданского права. Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимостипризнаются участки недр и обособленные водные объекты. “Они являютсянедвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, чтосоставляют единое целое с земельным участком. В противном случае было быневозможно установление права собственности на недра вне зависимости отправа собственности на землю[12].” “Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении нихдействует презумпция государственной собственности: в соответствии спунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся всобственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований,являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты впринципе не могут признаваться бесхозяйными. Что касается правовогорегулирования оборота указанных объектов недвижимости, то нельзя несогласиться с О.М. Козырь, которая отмечает: “Поскольку в Россиисохраняется исключительное право государственной собственности на недра, апередача их в пользование осуществляется на основании административногоакта - лицензии, говорить всерьез о гражданском обороте этого вида объектовпредставляется преждевременным[13].”” Таким образом мы видим, что по сути недра вообще не могут являтьсяобъектом купли продажи, а могут только передаваться в пользование, оставляяправо собственности за государством. Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей иневозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Однакопрофессор Ветров отмечает “От договоров продажи указанных объектов какнедвижимого имущества (то есть с переходом соответствующих прав наземельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетниенасаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются, например,лес "на корню" или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК РФ опродаже недвижимости не подлежат применению, а соответствующие договорызаключаются по правилам продажи движимого имущества[14].” Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества попризнакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого ихперемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемоенедвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает смомента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Но появились некоторые спорысреди юристов о том, являются ли объекты незавершённого строительстванедвижимым имуществом. По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательнойгосударственной регистрации объектов незавершенного строительства порождаетсомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что догосударственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считатьсянедвижимым[15]. Принятый федеральный закон “О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997г. не изменил а лишьподтвердил приведённые выше довыды. “Например, по мнению О.М. Козырь, задача подобной информации - лишьобеспечить юридическую чистоту сделки с таким объектом, если объект длязавершения его строительства должен быть отчужден другому лицу. Об этомсвидетельствует и использование в Законе нетипичного для законодательногоакта термина “необходимость совершения сделки”, ориентирующего нанестандартную ситуацию. “Общим же правилом Закона о регистрации, - пишетО.М. Козырь, - остается регистрация права на вновь созданный объектнедвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт егосоздания (п. 1 ст. 25).[16]” Однако Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. No. 485"О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении всобственность земельных участков под этими объектами[17]." предусмотрено,что при приватизации объектов незавершенного строительства возможнарегистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представитдокументы, которые подтверждают приобретение данного объекта, правопользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества,разрешение на строительные работы, а также описание объекта незавершенногостроительства. Таким образом можно заключить, что приобретение права собственности наобъекты незавершённого строительства возможно, но только при соблюденииопределённой прцедуры, и предоставлении надлежащих документов. Что касается предприятия то ст. 22 вышеупомянутого закона “Огосударственнй регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним”говорит о том, что во – первых государственная регистрация прав наземельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в составпредприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними осуществляется вучреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов;во – вторых зарегистрированное право на предприятие как имущественныйкомплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объектнедвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия в Единыйгосударственный реестр прав в месте нахождения объекта. Отсюда вывод, чтопредприятие выступает в гражданском обороте как единый объект недвижимостив виде имущественного комплекса, права собственности на каждый объектнедвижимости в него входящий подлежат государственной регистрации. Необходимо также раскрыть такое понятие как движимая недвижимость. Понятие этих вещей раскрывается в транспортных уставах и кодексах.Воздушное судно - это летательный аппарат, поддерживаемый в атмосфере засчет взаимодействия с воздухом отраженным от земной поверхности. Морскоесудно международного или внутреннего плавания - это самоходное илинесамоходное плавучее сооружение, предназначенное для плавания по морскимили внутренним водным путям. Космический объект - это объект, запущенный вкосмос или доставленный на небесное тело, либо сооруженный на небесномтеле. Порядок регистрации воздушных судов определяется Воздушным кодексом.ст.32 - гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестрегосударственных гражданских судов РФ. Морские суда регистрируются в порядкеопределенном гл.3 Кодекса торгового мореплавания. Суда внутреннего плаваниярегистрируются в соответствии со ст.26 Устава внутреннего водноготранспорта от 15 октября 1955. Что же касается кондоминиума как объекта недвижимости то согласно п.2ст. 23 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним” Государственная регистрация возникновения, перехода,ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилоепомещение в кондоминиумах одновременно является государственнойрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственностина общее имущество. Указанный выше закон также ссылается на федеральныйзакон “О товариществах собственников жилья”.2. Особенности гражданско – правового режима недвижимого имущества Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельностиграждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил ееспециальный правовой режим. Он заключается в том, что право собственности,другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переходи прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации вЕдином государственном реестре учреждениями юстиции. Должны бытьзарегистрированы: право собственности, право хозяйственного ведения (ст.295 ГКРФ), право оперативного управления (ст. 296 ГКРФ), право пожизненногонаследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (п. 2 ст. 334ГКРФ), сервитуты (ст. 274-277 ГКРФ), а также иные права в случаях,закрепленных Гражданским кодексом и другими законами[18]. Необходимо такжеотметить, что “Важной особенностью правового режима недвижимости являетсятакже установление в законе особого порядка оформления сделок с ней,[19]”об этом речь пойдёт в третьем вопросе моей работы. Исходя из вышесказанного, а также из анализа статей Гражданскогокодекса Российской Федерации и других нормативных актов можно выделитьследующие характерные особенности правового режима недвижимости: 1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, а такжеограничение этих прав, возникновение, переход, прекращение, изменениеподлежат обязательной государственной регистрации. (ст.131 ГК) 2. Обязательства, предметом которых является недвижимость, по общемуправилу исполняются по месту нахождения недвижимости (защита права нанедвижимое имущество - иск подается по месту нахождения недвижимости). 3. Установлен особый порядок приобретения права собственности набесхозяйные недвижимые вещи (ст.225 ГК). 4. Установлены более длительные сроки приобретательной давности нанедвижимое имущество (ст.234 ГК). В ст.349 ГК установлен особый порядокобращения на взыскание на заложенное недвижимое имущество. Ст.295 ГКустанавливает особый порядок распоряжения недвижимым имуществом,принадлежащим государственному или муниципальному предприятию. 5. Действуют специальные правила совершения сделок с недвижимымимуществом (практически все сделки подлежат государственной регистрации,также необходимо заключение письменного договора). Предусмотреназависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость, напр.,ст.340 ГК. Итак в итоге можно сказать что правовой режим недвижимогохарактеризуется усложнённым порядком юридических действий над ним, чтообусловлено особой важностью объектов недвижимости в общественныхотношениях, и как следствие законодатель наделяет его особым правовымстатусом.3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним Как отмечалось ранее: “Важной особенностью правового режиманедвижимости является также установление в законе особого порядкаоформления сделок с ней.[20]” Согласно ст. 219 ГКРФ право собственности наздания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такойрегистрации, следовательно для установления права собственности необходимюридический факт регистрации недвижимости. Государственное илимуниципальное предприятие, за которым закреплено недвижимое имущество направе хозяйственного ведения, не имеет права сдавать его в аренду, отдаватьв залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществи товариществ или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласиясобственника. Остальным имуществом, принадлежащим ему, предприятие вправераспоряжаться самостоятельно, кроме случаев, предусмотренных законом.Специальный правовой режим установлен в ГКРФ при сдаче недвижимости в залог(ипотека) и обращении взыскания на нее по требованию залогодержателя (п. 1ст. 339, ст. 340, 349 ГКРФ). Кроме того: “для правового регулирования прав на недвижимость и оборотанедвижимого имущества характерно сочетание частно - правового и публично -правового методов регулирования. В отношении целого ряда объектовнедвижимости (земельные участки, недра, водоемы, лесонасаждения и т.п.)общественный интерес выражается в необходимости сохранения их целевогоназначения и правового режима их использования. Задача публичного права -определить: допускаются ли соответствующие объекты недвижимости вимущественный оборот, требуется ли устанавливать какие-либо ограничения вотношении использования отдельных категорий объектов в имущественномобороте, например в отношении субъектов прав на указанные объекты илисохранения целевого назначения использования объектов недвижимостиустановить санкции за нарушения требований законодательства, затрагивающиепубличные интересы. Что касается непосредственно имущественного оборотаобъектов недвижимости, то его правовое регулирование обеспечивается частно- правовыми нормами.[21]” Впрочем выше сказанное вытекает из самой сущностигражданского права. Как было сказанно ранее, статья 131 ГКРФ определяет, что регистрацииподлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, аименно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, правопожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того -ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращениеназванных прав. Анализ указанной нормы права при буквальном её толковании даетоснование заключить, что: ”сделки с недвижимостью подлежат во всех случаяхрегистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связанас возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимоеимущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГКРФкак на случаи, при которых необходима регистрация сделки. При несоблюдениитребования о регистрации сделки возможны два вида последствий: . Так, п. 1 ст. 165 ГКРФ содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. . Анализ статей Кодекса (с учетом ст. 165) позволяет сделать вывод, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГКРФ, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГКРФ в отношении договора дарения недвижимого имущества).[22]” В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделкуследует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующуютребованиям закона. В то же время ст. 550 ГКРФ устанавливает необходимостьпридания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия илижилого помещения) только простой письменной формы без государственной егорегистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемогоимущества может возникнуть лишь после регистрации этого права (ст. 223 ГК). Исходя из вышеизложенного, с учётом статей 131 и 164 ГКРФ, можноговорить о том, что: ”зарегистрирован должен быть и договор продажинедвижимости, но регистрация его должна будет произойти только прирегистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость -договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на которомосновано возникающее право собственности. До регистрации же прав новогособственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования),происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспеченывозможностью судебной защиты[23].” Орган, который проводит государственную регистрацию прав нанедвижимость и сделок с ней, обязан: по просьбе правообладателяудостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа озарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на самомдокументе, представленном на регистрацию (п. 3 ст. 131 ГК); предоставлятьинформацию о такой регистрации и зарегистрированных правах любому лицу (п.4 ст. 131 ГК). При отказе в государственной регистрации прав нанедвижимость или сделки с ней либо уклонении от регистрации правообладательимеет право обжаловать действие регистрирующего органа в суд[24]. На основании п. 6 ст. 131 ГКРФ порядок государственной регистрации иоснования отказа в ней должны определяться законом о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Такой Закон принят в РоссийскойФедерации 21 июля 1997 года.[25] В соответствии со ст. 2 этого Закона значение государственнойрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней состоит в том, что она:представляет собой Юридический акт признания и подтверждения государствомвозникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимоеимущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права.Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено тольков судебном порядке. Такая регистрация проводится на всей территории Россиипо установленной указанным Законом системе записей о правах на каждыйобъект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит надень внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределахрегистрационного округа.Отказ в государственной регистрации прав либоуклонение от нее могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд,арбитражный суд[26]. Обязательной государственной регистрации подлежат права нанедвижимость, правоустанавливающие документы на которую оформлены послевведения в действие принятого Закона. Права на недвижимость, которыевозникли до его вступления в силу, признаются юридически действительными ипри отсутствии их государственной регистрации, вводимой указанным Законом.Регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Возникшаяпосле введения рассматриваемого Закона в действие необходимостьгосударственной регистрации ограничения (обременения) или иной сделки снедвижимостью требует государственной регистрации прав на данный объект,которые возникли до введения указанного Закона в действие (ст. 6 Закона).Под ограничениями (обременениями) понимаются установленные Законом условия,запрещения, затрудняющие реализацию права собственности либо иного вещногоправа на конкретный объект недвижимости (сервитута, ипотеки, доверительногоуправления, аренды, ареста имущества и др.)[27]. Согласно ст. 7 закона - регистрация носит открытый характер. Орган,осуществляющий ее, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Единомгосударственном реестре прав, о каком угодно объекте недвижимости любомулицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.Выписка из реестра должна содержать описание объекта недвижимости,зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.Отказ в выдаче запрошенной информации может быть обжалован в суд[28]. Закон прямо устанавливает круг лиц, которым могут быть предоставленысведения о содержании правооустанавливающих документов. Так согласно ст. 7закона - данные о содержании правоустанавливающих документов, кромесведений об ограничениях (обременениях), обобщенную информацию о правахотдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки сосведениями о переходе прав на объект недвижимости могут предоставляться вустановленном Законом порядке только лицам, указанным в Законе:правообладателям; лицам, получившим доверенность от правообладателя;руководителям органов местного самоуправления и органов государственнойвласти субъектов РФ; налоговым органам; судам и правоохранительным органам,имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) ихправообладателями; наследникам по завещанию или закону[29]. Таким образоммы видим что круг лиц имеющих право на получение полной информации,находящейся в правоустанавливающих документах,ограничен. В законе детально раскрываются положения об органах производящихрегистрацию недвижимого имущества: “Регистрация прав на недвижимость будетпроводиться учреждениями юстиции по государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округапо месту нахождения недвижимости. Они будут проверять действительностьподанных заявителем документов и наличие соответствующих прав у лица илиоргана власти, подготовивших документы, а также существование ранеезарегистрированных и заявленных прав. На них возложена выдача документов,подтверждающих государственную регистрацию прав, а также информации озарегистрированных правах.[30]” Ст. 10 закона определяет, что: “Федеральным органом исполнительнойвласти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним является минюст РФ[31]”; это определено постановлениемправительства[32]. Министерство юстиции осуществляет ряд полномочийуказанных в ст. 10 закона и в соответствующих приказах Министраюстиции[33], и постановлениях Правительства РФ[34]. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость проводитсяпосле: “приема документов, необходимых для этого и отвечающих требованиямназванного Закона, их регистрации, проведения правовой экспертизыдокументов и проверки законности сделки, установления отсутствияпротиворечий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данныйобъект недвижимости, других оснований для отказа или приостановлениярегистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки,аренды или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только приналичии государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Единомгосударственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться непозднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимыхдокументов[35].” Так, ст. 13 Закона устанавливает порядок регистрации, последовательноопределяя ее стадии в следующем виде: - прием документов, необходимых для государственной регистрации иотвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов; - правовая экспертиза представленных документов и проверка законностисделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объектнедвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установитьотсутствие возможных противоречий; - при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа врегистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единыйгосударственный реестр прав на недвижимое имущество; - совершение регистрационных надписей на правоустанавливающихдокументах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковымисогласно ст. 14 Закона являются особого вида свидетельства. Далее по закону: ”Статьей 16 определен круг лиц, управомоченныхобращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции,на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этойстатьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установленыособые правила регистрации). Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласнокоторому термин "государственная регистрация прав" подразумевает ирегистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры вотношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Законасоотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируютпорядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов отпрохождения регистрационной процедуры[36].” Таким образом, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимоеимущество удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров ииных сделок посредством совершения специальной регистрационной надписи надокументе, в котором выражено содержание сделки. Она проводится позаявлению правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лицапри наличии у него доверенности. “При возникновении прав на основании договоров (сделок), которые ненуждаются в нотариальном удостоверении, заявления о регистрации прав должныподавать все стороны договора (сделки). В случае уклонения одной из них отрегистрации прав переход права собственности регистрируется на основаниирешения суда, принятого по иску другой стороны. Когда же права возникли наосновании договоров (сделок), хотя и не требующих обязательногонотариального удостоверения, но по желанию стороны нотариальноудостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторондоговора.[37]” Из вышесказанного следует, что право собственности всегдарегистрируется по заявлению сторон, либо стороны сделки, даже если другаясторона в необходимых случаях уклоняется от подачи такого заявления. Подобный вывод делает и Романов О. В своей статье он пишет: “Государственная регистрация производится на основании заявленияправообладателя, стороны (сторон) договора либо представителя упомянутыхлиц, имеющего надлежащим образом оформленную доверенность. Если правовозникает на основании акта государственного органа или органа местногосамоуправления, заявление о государственной регистрации права подаетсялицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если прававозникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения,заявление о регистрации должно исходить от всех участников сделки. Приуклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации права нанедвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного потребованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторонсделки возможна только в том случае, если права возникли на основаниисделки, не требующей нотариального удостоверения, но нотариальноудостоверенной по желанию участников[38].” Вопрос о том, кто вправе обратиться за регистрацией, если сделка,подлежащая регистрационному оформлению, удостоверена нотариально в силутребования закона, законодательно не урегулирован. “Следует, однако, оговориться, что законом "О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" круг сделок,требующих соблюдения квалифицированной письменной (нотариальной) формы,сведен к минимуму. Утратили силу положения ст. 7 Закона о введении вдействие части второй ГК, сохранявшие требование о нотариальномудостоверении договоров, предусмотренных ст. 550, 560, 574 ГК (договорыпродажи (а в силу ст. 567 - и мены недвижимого имущества) вообще ипредприятия как его разновидности в частности, а также договор дарениянедвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно огосударственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено толькодля связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст.584), а также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этомЗакон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядкерегистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимогоимущества начинается только по заявлению залогодателя после государственнойрегистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога. Вместе с тем по смыслу п. 2 ст. 163 ГК не исключается возможность того,что в других законодательных актах могут содержаться требования онотариальном оформлении определенных видов сделок с недвижимостью,требующих в то же время государственной регистрации. В данных случаях приотсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует руководствоватьсяаналогией ст. 16 Закона “о государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним”, то есть по требованию любой из сторон такойсделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и возникшего наее основании права на недвижимость[39].” Необходимо упомянуть о том, что по закону возможна государственнаярегистрация сделок с ещё не созданным объектом недвижимости, точнеевозможна регистрация такого объекта недвижимости. Вот что об этом пишетпрофессор Романов: “Несомненно положительным является включение в Законправовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенностирегистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что довступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали вудостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь нато, что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, непрошел регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав нанего конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовализаключать договор без нотариального оформления, рассматривая объектнезавершенного строительства в качестве "совокупности строительныхматериалов". Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенногостроительства как недвижимое имущество и не принимали для регистрации правасобственности договоры купли-продажи или дарения, не оформленныенотариально. Таким образом, заключить договор продажи незавершеннойстроительством недвижимости, минуя судебную процедуру, зачастую былоневозможно. Статья 25 Закона устанавливает, что в случае необходимости совершения собъектом незавершенного строительства сделки право на указанный объектнедвижимого имущества должно быть предварительно зарегистрировано.Указанная статья содержит перечень документов, необходимых дляпервоначальной регистрации прав на объект незавершенного строительства.Если для регистрации вновь создаваемых объектов недвижимости требуется пообщему правилу предъявление документов, подтверждающих факт их создания, топри регистрации прав на незавершенные строительством объекты необходимыдокументы, подтверждающие право пользования земельным участком для созданияобъекта недвижимого имущества, в установленных случаях - проектносметнаядокументация, а также документы, содержащие описание объекта незавершенногостроительства[40].” Таким образом, такая регистрация возможна и это вомногом облегчает деятельность строительных компаний. Необходимо так же сказать и о такой недвижимой “вещи”, как предприятие.Профессор романов говорит об этом следующее: ”Наиболее сложной дляпонимания представляется ст. 22 Закона, где определяются особенностирегистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной статьипредусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого имущества,входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а такжесделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то жевремя государственная регистрация прав на предприятие как имущественныйкомплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридическоголица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплексявляется основанием для внесения в Единый государственный реестр записей оправе на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данногопредприятия, в месте нахождения объекта. Буквально истолковать эту нормуправа можно так: право на предприятие должно быть зарегистрировано там, гдеэто предприятие зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает насебя внимание прежде всего то, что законодатель использовал термин"предприятие" в двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии какимущественном комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом -упоминая предприятие в качестве юридического лица - субъекта гражданско-правовых отношений[41].” На основании вышесказанного возникает рядвопросов, таких как: Во-первых, должна ли производиться перерегистрация прав в другомучреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие вцелом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе. Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае,если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например,создание предприятия в результате совместной деятельности), местонахождения которых различно. В-третьих, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должнорегистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащеегосударству. Но ответы на эти вопросы не охватываются целью этой курсовой, поэтому яне буду говорить об этом. Итак, “Основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения,перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимость и сделок с нимслужат: акты органов государственной власти или местного самоуправления впределах их компетенции; договоры и другие сделки с недвижимостью,свидетельства о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии сзаконодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие взаконную силу судебные решения и др. Обязательным приложением к документам,которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и(или) план объекта недвижимости. План земельного участка, а также планы другого недвижимого имуществадолжны быть удостоверены соответствующими органами. Документы, которыенеобходимы для государственной регистрации прав, представляются не менеечем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кромеактов органов власти и местного самоуправления)[42].” Одним из наиболее широко распространенных на практике основаниемявляется договор продажи недвижимости (ст. 549-558 ГКРФ). По этому договорупродавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок,здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Кстати, о земельном участке: “Что касается земельных участков, то ихправовой режим закреплен земельным законодательством, которое признаетправо частной собственности на них только за гражданами, ведущимикрестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство илиполучившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства,а также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участкипри приватизации государственных и муниципальных предприятий. Но сделки сземельными участками могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборотдопускается земельным законодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ,ст. 13 Вводного закона к части второй ГК РФ от 26 января 1996 года)[43].” Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 года N 503 утвержденПорядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, аКомитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 года -Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка[44]. Считаю необходимым упомянуть, что в данное время готовится к принятиюновый законопроэкт о продаже земли. Возвращаясь к договору продажи недвижимости, необходимо упомянуть оформе такого договора. Профессор Витрянский отмечает: “Положения ГК РФ описьменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письменной форме договора (п. 2ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки)законодатель требует от сторон совершения сделки путем составлениядокумента, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающимисделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допускаяодновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров)иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит отобщего правила и допускает заключение договора не только путем составленияодного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документамипосредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной илииной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит отстороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимостисводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной формев виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)[45].”Помимо основных условий, здесь отмечается также выход на более современныйуровень комуникации, мы видим возможность заключения договора нарасстоянии, что существенно облегчает подобные действия. По поводу предыдущей цитаты её автор делает такой вывод: “Такимобразом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимостисостоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора(п. 2 ст. 434), и может быть выражено формулой "исключение исключения".Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается ктребованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160),ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости[46].“ Автор также пишет о том, что: “в отличие от общих правил,регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки,нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости,влечет его недействительность. При заключении договора продажи недвижимостиважное значение для его действительности имеет "фигура" продавца. В техслучаях, когда в качестве продавцa по договору выступает не собственникнедвижимого имущества, а обладатель иного ограниченного вещного права нанедвижимость (унитарное государственное или муниципальное предприятие,учреждение), значительно повышается риск возможного признания такогодоговора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченныйхарактер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимымимуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие, как субъектправа хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект праваоперативного управления - казенное предприятие (п. 1 ст. 297), не вправепродавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия егособственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договорапродажи недвижимости[47].” Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в в п.7постановления №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от25 февраля 1998 г. Согласно данному разъяснению при разрешении споров,связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиямиправа хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитыватьустановленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий пораспоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенныепредприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям,являются недействительными как ничтожные[48]. Так же пофессор Витрянский отмечает следующее: ”В определенных случаяхи при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственникана продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному илимуниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативногоуправления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимостинедействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческихорганизаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей,а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ)[49].” Таким образом напрашивается вывод о том, что вообще заключать сделки спродавцами, не обладающими полным объёмом прав опасно, и череватопоследствиями признания зделки недействительной. Далее профессор Цибуленко отмечает: “Одной из особенностей договорапродажи недвижимости является придание существенного значения таким егоусловиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие. В немдолжны быть указаны данные, которые позволяют точно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,определяющие расположение его на земельном участке либо в составе другойнедвижимости (ст. 554 ГКРФ). В отличие от других договоров он обязательнодолжен предусматривать цену имущества (ст. 555 ГКРФ)[50].” Профессор Витрянский также говорит об этом: Существенными условиямидоговора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы взаконе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоров данного вида, а также все условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432ГК РФ). Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя дварода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых,действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, еепринятию и оплата. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объектнедвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей иневозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, ипродавец является собственником земельного участка, предмет договоравключает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок,передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости. По сравнению собщими положениями о купле - продаже товаров, законодатель ужесточаеттребование относительно условия договора о продаваемом объектенедвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаныданные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащийпередаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющиерасположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участкелибо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе,подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договорпродажи недвижимости - незаключенным. Как уже отмечалось, недвижимость -это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей.Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строенияили иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечетизменение правоотношений и по поводу земельного участка. И напротив, еслипродается земельный участок, изменяются правоотношения по поводунаходящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила,регулирующие такого рода изменения (статьи 552 и 553). Покупатель здания,сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему правасобственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ееиспользования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавецнедвижимости собственником соответствующего земельного участка. В данномслучае передаваемое покупателю право на земельный участок определяетсядоговором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договореотсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок,он становится собственником той части земельного участка, которая занятапроданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. При продаженедвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцуна праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что ипродавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом илидоговором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотреныусловия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейсяна земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласиясобственника земли. Таким образом, условие договора продажи недвижимости,продавец по которому одновременно является собственником земельногоучастка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельныйучасток относится к существенным условиям такого договора, определеннымдиспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора ("договоре - документе")соответствующего пункта договор тем не менее должен считаться заключенным,поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре ("договоре- правоотношении") в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п.2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не являетсясобственником земельного участка, условие о правах на земельный участок неотносится к существенным условиям договора, а правило о правах на земельныйучасток, которые переходят к покупателю недвижимости, определеноимперативной нормой и находится за рамками договора продажинедвижимости[51].” На основании чего можно сделать вывод о необходимостиусловия о предмете. Также необходимо отметить, что: “Когда предметом договора купли -продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаясяна нем недвижимость остается в собственности у продавца, условияпользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью,определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит такихусловий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) тойчастью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для еепользования[52].” Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, согласнокоторым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнениедоговора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается зааналогичные товары, в таких договорах не применяются. В случае отсутствия вдоговоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости,подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, адоговор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. 1 ст. 555 ГК). Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельномучастке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующейчасти земельного участка или права на нее, если иное не установлено закономили договором (п. 2 ст. 555 ГК)[53]. Как отмечалось ранее: “Переход права собственности на недвижимость порассматриваемому договору к покупателю подлежит государственнойрегистрации. Исполнение его до этого момента не может служить основаниемдля изменения отношений сторон договора с третьими лицами. При уклоненииодной из сторон договора от регистрации перехода права собственности нанедвижимость суд имеет право по иску другой стороны принять решение о такойрегистрации (п.3 ст.551 ГК). В этом случае сделка регистрируется наосновании решения суда. Сторона, которая необоснованно уклонялась отгосударственной регистрации перехода права собственности, обязанавозместить другой стороне убытки, причиненные задержкой регистрации (п.3ст.551 ГК)[54].” “Существует особенность и в исполнении этого договора: передачапродавцом и принятие покупателем предмета договора производится попередаточному акту или иному документу о передаче, которые должны бытьподписаны сторонами; обязанность по передаче недвижимости покупателюпризнается исполненной после вручения ее покупателю и подписания сторонамисоответствующего документа об этом; уклонение одной из сторон от подписанияназванного выше документа рассматривается как отказ этой стороны отвыполнения договора. В отличие от п. 1 ст. 475 ГК, если покупатель принялнедвижимость, которая не соответствует условиям договора, в том числе вслучае, когда это несоответствие оговорено в документе о передаченедвижимости, это не освобождает продавца от ответственности заненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК)[55].” Профессор Витрянский отмечает так же: ”В частности, в подобных случаяхвозможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случаенеисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последнийвправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору напредусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать емувещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребоватьвозмещения убытков. Специальное правило применительно к договору продажинедвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачинедвижимости ненадлежащего качества[56].” Эти правила направлены на усиление защиты прав покупателя недвижимости. При передаче покупателю недвижимости, которая не соответствует условиямдоговора о ее качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК, согласнокоторым покупатель по своему выбору имеет право потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранениянедостатков имущества в разумный срок; возмещения своих расходов наустранение недостатков имущества (п. 1 ст. 475 ГК). Если нарушения требований к качеству являются существенными(неустранимыми, требуют несоразмерных расходов или затрат времени и т. п.),покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи ипотребовать возврата уплаченной суммы. В таких случаях согласно ст. 557 ГКприменяется правило о праве покупателя потребовать замены имуществаненадлежащего качества на имущество, соответствующее договору[57]. Об этом упоминал и Витрянский. При продаже недвижимости возникает вопрос о судьбе земельного участка,на котором она находится. В Кодексе данный вопрос решен следующим образом:при продаже недвижимости покупателю одновременно с передачей правасобственности на нее должны передаваться права на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец является собственником земельного участка, покупателюпередается право собственности на него либо предоставляется право арендыили предусмотренное договором продажи недвижимости иное право насоответствующую часть земельного участка. Когда же в договоре продажинедвижимости не определено право покупателя на передаваемый ему земельныйучасток, к нему переходит право собственности на ту часть земельногоучастка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.2 ст. 552 ГКРФ). В тех случаях, когда продавец недвижимого имущества не являетсясобственником земельного участка, на котором она расположена, он вправепродать ее без согласия собственника участка, если это не противоречитусловиям пользования участком, предусмотренным законом или договором.Покупатель в таком случае приобретает право пользования соответствующейчастью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости(п. 3 ст. 552 ГК). Впрочем я упоминал об этом ранее. Профессор Цибуленко писал: “При продаже земельного участка, на которомнаходится недвижимость продавца, без передачи ее в собственность покупателяпродавец сохраняет право пользования частью земельного участка, занятойнедвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях,установленных договором продажи. Если такие условия отсутствуют, запродавцом сохраняется право ограниченного пользования (сервитут) частьюземельного участка, находящейся под недвижимостью и необходимой для ееиспользования по назначению (ст. 553 ГК). Определенными особенностямиотличается договор продажи жилых помещений. Они состоят в том, чтосущественным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части,в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этимжилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этихлиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1ст. 558 ГК). К таким лицам относятся: члены семьи бывшего собственника,которые остались проживать в проданном жилье (ст. 292 ГК РФ); нанимательжилья и постоянно проживающие с ним граждане, указанные в ст. 677 ГК;поднаниматель жилого помещения до истечения срока договора (ст. 675, 685ГК). При продаже жилого дома, относящегося к государственному илимуниципальному жилищному фонду социального назначения, в перечень должнывключаться наниматель и члены его семьи, поднаниматель в пределах срокадействия договора найма жилья (ст. 672, 685 ГК).” Следует отметить, что согласно ч. 3 ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992года "Об основах федеральной жилищной политики" не допускается продажа инымлицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального иобщественного жилищных фондов без согласия проживающих в нихсовершеннолетних граждан. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетниечлены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки ипопечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Такие правила, как ранее отмечалось установлены из – за целевогоназначения таких объектов недвижимости. “В отличие от других договоров продажи недвижимого имущества договоркупли-продажи жилого дома, квартиры или их части подлежит государственнойрегистрации и признается заключенным только с момента такой регистрации (п.2 ст. 558 ГК). В данном случае обязательна регистрация самого договора,чтобы он мог считаться заключенным и действительным, а уже после этого илиодновременно с этим производится государственная регистрация перехода правасобственности на приобретенный жилой дом, квартиру. По договору продажидругих видов недвижимого имущества подлежит государственной регистрациипереход к покупателю права собственности на недвижимость, а не сам договорее продажи (п. 1 ст. 551 ГК)[58].” В связи с этим в отличие от договора продажи жилого помещения договорпродажи иной недвижимости признается заключенным в момент его подписаниясторонами как единого документа (п. 2 ст. 434 ГК). Право собственности упокупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрацииперехода этого права (п. 2 ст. 223 ГК). При продаже доли в общей долевой собственности на недвижимое имуществои государственной регистрации права на нее к заявлению о регистрации состороны других сособственников должны быть приложены их письменныесогласия, которые оформляются каждым из них в органе, производящемгосударственную регистрацию прав, или нотариально заверяются. Когда нетсогласия всех сособственников, регистратор прав обязан приостановитьрегистрацию на два месяца и направить извещения об этом всемсособственникам, которые не выразили своего согласия. Если сособственники втечение указанного срока не оформят свои возражения в установленном закономпорядке, регистрация права на долю в общей долевой собственности проводитсябез их согласия. Возникший в связи с такими возражениями спор междусособственниками должен разрешаться судом. “Распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности,согласно закону должно осуществляться по соглашению всех ее участников (п.1 ст. 246 ГК). Вместе с тем участник такой собственности имеет право посвоему усмотрению распорядиться своей долей - продать, подарить, завещать,отдать в залог либо распорядиться иным образом. Однако при возмездномотчуждении такой доли сособственник обязан соблюсти предусмотренное ст. 250ГК правило о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли. Это право заключается в том, что при продаже указанной долипостороннему лицу остальные участники долевой собственности имеютпреимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую онапродается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичныхторгов (п. 1 ст. 250 ГК). Продавец такой доли должен сообщить письменноостальным сособственникам о намерении продать свою долю постороннему лицу суказанием цены и других условий ее продажи. Если последние откажутся отп




Похожие:

Правовой режим недвижимых вещей iconТема Вещные права в мчп. Инвестиции
Особенности регулирования вещных правоотношений в международном частном праве. Коллизионное регулирование права собственности в отношении...
Правовой режим недвижимых вещей iconПравовой режим лесопользования

Правовой режим недвижимых вещей iconЭколого-правовой режим лесопользования

Правовой режим недвижимых вещей iconПравовой режим военного мореплавания

Правовой режим недвижимых вещей iconПравовой режим мирового океана

Правовой режим недвижимых вещей iconЭколого-правовой режим недропользования

Правовой режим недвижимых вещей iconМеждународно-правовой режим мирового океана

Правовой режим недвижимых вещей iconПравовой режим охраны и использования лесов

Правовой режим недвижимых вещей iconЭколого-правовой режим пользования животным миром

Правовой режим недвижимых вещей iconПравовой режим особо охраняемых территорий и объектов

Разместите кнопку на своём сайте:
Документы


База данных защищена авторским правом ©rushkolnik.ru 2000-2015
При копировании материала обязательно указание активной ссылки открытой для индексации.
обратиться к администрации
Документы